年末將至，一方面房企抓住“認房不用認貸”等政策落地加速去化，另外一方面，房企融資規(guī)模連續(xù)三個月減少也引起市場重視。

　　據中指研究院監(jiān)測，2023年10月份房地產企業(yè)債券融資總額為276.4億元，同比大幅下降46.2%，環(huán)比下降19.5%。2023年1月份至10月份，房地產企業(yè)債券融資總額為5875.1億元，同比下降8.9%。

　　“受上年高基數影響，10月份信用債發(fā)行總量同比大幅下降，發(fā)行量連續(xù)三個月下滑，規(guī)模降至近一年來最低水平?！敝兄秆芯吭貉芯靠偙O(jiān)劉水向《證券日報》記者表示。

　　從具體的融資結構來看，10月份，房地產行業(yè)信用債融資149.7億元，同比大幅下降51.6%，環(huán)比下降16.4%，占比54.2%；海外債發(fā)行金額34.2億元，環(huán)比增長278.3%，占比12.4%；ABS融資92.4億元，同比下降54.8%，環(huán)比下降40.4%，占比33.4%。

　　盡管行業(yè)債券融資平均利率為3.49%，環(huán)比下降0.22個百分點。但從債券期限來看，期內信用債期限明顯縮短，平均期限僅1.69年，較上月減少0.77年，較上年同期減少1.25年。其中，期限不足1年的短期融資券占比達37.1%，較上月增加3.1個百分點，較上年同期增加18.7個百分點，拉低了整體債券期限，長期資金顯著減少。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示，一方面，9月份以來部分房企出現流動性危機，金融機構對此也比較謹慎，導致房企公開市場融資出現大幅萎縮。此外，部分出險房企缺乏信用背書，也很難有可供抵押的優(yōu)質資產進行發(fā)債。尤其是一些民營企業(yè)，資產評估價值遠遠低于周邊同類的國企資產價值，也客觀增加發(fā)債的難度。

　　此外，值得一提的是，根據中指研究院監(jiān)測數據，房地產企業(yè)11月份、12月份合計到期債券余額為1165.3億元，其中海外債占比為23.4%，信用債為76.6%。這也就意味著房企至少還有超千億元債券待還。

　　一邊是融資縮水，一邊是大規(guī)模債券即將到期，對于房企來說，接下來的四季度如何破局至關重要。

　　從銷售端來看，多家房企近期營銷頻率、規(guī)模明顯提升，推出“金秋購房節(jié)”，提振業(yè)績的同時也為年末沖刺鋪墊。

　　從配股融資方面來看，多家房企定增募資逐步落地，也有上市公司發(fā)布預案宣告新的募資計劃。

　　不過，在劉水看來，今年以來房企融資金額持續(xù)下降，未來幾個月，市場銷售很難發(fā)生明顯升溫變化。

　　“過去的存量債務其實都是客觀存在的，并且也有到期時間點的限制。若銷售情況很難和債務做到匹配。可能會對房企債務償還造成不利影響。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示。

　　在10月底召開的中央金融工作會議提出，促進金融與房地產良性循環(huán)，健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發(fā)展新模式。

　　此外，近期證監(jiān)會債券部有關負責人亦表示，堅持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險。

　　中指研究院報告顯示，當前民營房企銷售額降幅高于行業(yè)均值，企業(yè)出現債務問題時有發(fā)生，拿地規(guī)模較少，投資人和金融機構難以對民營房企建立起足夠的投資信心，短期內資金對其敞開難度較大，因此制定出具有可操作性強、符合商業(yè)銀行等金融機構利益的具體政策措施，才能夠幫助民營房企獲得順暢的融資，這在根本上需要市場回暖支撐投資信心。